賃貸物件所有にかかる初期費用
カテゴリ： 不動産投資
賃貸物件購入時の初期費用は、不動産投資の実質利回りに影響します。実質利回りは、1年間で得られる収益から所有中にかかる固定資産税などの税金や修繕費などの諸経費を引いた額を、賃貸物件の購入価格と購入時にかかった初期費用を足した額で割り、100を掛けて算出します。たとえば購入価格8,000万の賃貸物件に350万の初期費用がかかり、1年間の賃貸収入が450万、保有中にかかる1年間の諸経費が150万の場合の実質利回りは、（450万－150万）÷（8,000万＋350万）×100でおよそ3.9％となります。収益とコストのバランスがとれた賃貸経営をするには、購入時の初期費用も大切なポイントなのです。
賃貸物件購入時の初期費用は、消費税、不動産仲介手数料、印紙税、登記時の経費、不動産取得税の5つです。消費税は物件価格の5％で、土地にはかかりません。不動産仲介手数料は物件価格により料率が異なり、400万を越える物件では3.15％、200万を超えて400万までは4.2％、200万以下は5.25％が上限となります。印紙税は売買契約書に貼付する収入印紙にかかるもので、売買取引の価格によりやはり額が異なります。最低額は10万以下の200円、最高額は50億を超える場合の54万で、契約書が複数あれば1通ごとの取引額に対して課せられます。
登記にかかる経費は、司法書士に支払う手数料と登録免許税です。司法書士への手数料は登記の申請代行を司法書士に依頼した場合のみですが、法務局に物件の所有権を登記する際の登録免許税は、固定資産税の評価額の1％、債権額（ローン）の0.4％が抵当権の設定としてそれぞれ必要になります。不動産取得税は土地の取得では固定資産税の評価額の2分の1にあたる額の3％、建物の取得では固定資産税の評価額そのものの3％となっています。